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2016年最新龙湖地产上半年业绩情况,龙湖地产上半年总收入情况
龙湖地产2016年上半年业绩已出，与吴亚军期望的一致，商业以“较小体量”稳步增长：上半年租金收入实现了预期，同比增长33.9%，税后达8.8亿。
首席财务官赵轶在业绩会中介绍，照这个速度，公司确信能够完成全年租金收入税前20亿的目标，并计划明年完成25亿-30亿，2020年会达到50亿。今年到2020年正好五年，龙湖为商业地产定下了第一个清晰的“五年计划”。
从收入占比来看，成名于“天街”的龙湖商业，正逐步改变龙湖的营收结构。
1龙湖商业的逻辑
龙湖商业已进入第十四个年头。2003年，第一家商场“重庆北城天街”开业。2010年初，龙湖商业出渝落子成都，是年末北京、杭州等各地项目开业。彼时的龙湖已有“在2015年底开业18个大型商场”的计划，但住宅开发仍为主业。
直到2013年，吴亚军首次对商业地产提出中长期战略目标：用10-15年左右的时间，使得持有物业的租金收入达到100亿元，利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。同时还宣布“增持商业”是公司的核心战略之一，每年销售收入的10%将被用作商业投资。
至此，商业地产终于被提到战略性地位，2013年被认为是龙湖的“商业扩张元年”。
值得注意的是，2013年还是龙湖经历转型阵痛的一年。在这之前，龙湖拿的地多位于城市郊区，以开发低密度的别墅类产品为主，并集中在长三角地区。2011年政策开始收紧，限购政策对高端住宅的销售构成重大影响，龙湖的销售业绩开始下滑，甚至到2014年都未完成既定目标。
龙湖从2013年开始战略转型。首先是拿地方向，转为进军一二线核心地段。据龙湖一位离职员工透露，公司高层曾专门研究了中海在2011年逆势拿地的思路，且在后面几年从中海大量挖人。其次是学习港企，向高周转开发要效益。
这直接导致了商业的地位被抬高。2012年龙湖的销售型物业毛利和成交金额均出现回落，相对的是租金收入同比增长20%。龙湖商业在前十年仅开业10家商场，在后三年开业8家。
2龙湖进入谨慎扩张时期
商业地产业务对开发商的资金链是一个巨大考验。按照龙湖的计划，全年完成20亿，四年后达50亿，相当于每年要保持37%的增幅。在目前国内实体经济放缓的大环境下，50亿的目标是否过大?
龙湖首席执行官邵明晓认为风险不大：“我们内部做过精算，每年把回款的10%用在投资性物业。大概每年投资2到3个商场，这样的做法不会加重我们的负担。按照现有的盘面和速度，基本上也会接近(50亿)。”
可以看出，龙湖对目前的商业规模较为满意。2016年半年报显示，目前龙湖的总土储为3900万平方米，龙湖称之后的开发规模将“被控制在适当水平”。算上在建的项目，整个龙湖商业的规模已达270万平方米。截至上半年已开业18家商场，7月份新增两个，年底还有上海的虹桥天街开业，共21座。
足够的体量得益于前几年的前瞻性拿地。邵明晓介绍，龙湖成立了投资团队，策略是“以频率换概率”。简单来讲就是不管三七二十一，有机会就下手。他说：“那时候我们就是要拿，每个都去。去年北京公司看了150个项目，拿了8块地。”
龙湖大手笔拿地时正逢市场下行，地块多为低溢价获取。正如赵轶所介绍，龙湖现有土储楼板价仅为3500元/平方米，而上半年销售均价高达15000元/平方米，直接将地产的毛利拉回至25.8%的高位。
按照龙湖8-9个月的开发周期，从去年底，这些地块开始进入收获期。恰恰从去年下半年开始，全国一线城市集体回暖。可以说，龙湖踩准了市场节点，抢占了最好的时机。
在目前全国土地市场渐入疯狂的情况下，“占了便宜”的龙湖自然不会盲目拿地。邵明晓在业绩会上表示，未来拿地将会更加谨慎，不会追高地价。
“现在大家也知道，地比较热......我们曾有一个24座城市的布局，现在已完成19个，我们不会为了进入一个城市盲目追高地价，目前计划深耕已有城市。”邵明晓说。
17日的业绩会适逢上海“110亿地王”诞生，邵明晓被问及此事时表示：“今天上海的地，我们也去了，拍出这么高的地价，我们还是挺祝福我们的同业，因为他们有很大的勇气，但我们胆子还是没那么大……在现在整体流动性比较宽松的情况下，出现这种高地价也不足为奇，因为每个企业都有自己的逻辑。”
邵还认为高地价与龙湖的高周转模式不符。“到那么高的价位的时候，至少对于龙湖来讲，对(达到)我们希望的毛利率是有挑战的。”他说。
董事长吴亚军随即补充了一句：“主要是不敢。”邵紧接着说：“当然，就说为什么中小公司这么勇猛?可能他们有自己的逻辑，艺高人胆大嘛，但是我建议你们看看他们的报表，能体现出来。实际上，公司(之间)的逻辑是不同的，龙湖的原则就是有回款的签约。”
3新长征路上，龙湖“新子弹”上膛
保持一定体量的稳步扩张，这是持有型商业较稳健的逻辑。万达商业在去年提出十年后建1000家万达广场，底气来自“轻资产模式”，不再大量持有物业，而是通过招商、项目开发、商业运营管理获取“管理收益”。
龙湖还在坚持走传统的商业运营模式，继续持有重资产，但传统归传统，龙湖商业还是在寻求变化。
首先是降低财务成本。2016年半年报显示，龙湖上半年的借贷成本继续下降至5.18%。此前龙湖偏向海外融资，近期人民币持续贬值，赵轶称公司将着手降低外币借款的比例，以减少汇兑损失。
邵明晓认为6%是商业地产的成本红线：“我们认为能做商业的公司，首先第一条，你的融资成本肯定要在6%以下，放眼望去在中国，有能力做商场的公司没几家，所以不理解(为什么)有些公司融资成本那么高还做商场。”
降低成本的方式还有出让权益，比如苏州的时代天街项目就是与加拿大一个养老基金合作。
另外，新的“子弹”正在上膛。据董事长吴亚军介绍，龙湖年内计划进入长租公寓和联合办公两个崭新的领域：“我们可能会在3年以内，做到300处长租公寓，20个联合办公空间项目，目前已经开始运作，布局主要是在一线和二线城市的核心地段。”
之所以发展这些创新业务，龙湖介绍：一是为了“逐步勾勒通达便捷、体验丰富的社交、生活、娱乐必达站”;二是为了“增加客户黏性，提升资产价值，锻造城市运营能力，挖掘新的利润增长点”。
龙湖商业一直在体验式购物上下功夫，长租公寓、联合办公、购物中心在地点上确实可以融合。
一位接近龙湖的内部人士向见地君透露，龙湖的联合办公与市场上已有的众创空间有很大不同：“将与商业零售零距离，比如就在天街里做，企业可以直接面向消费者展示。与优客工场之类的不同，他们是轻资产，龙湖是自持。”
目前龙湖的资金收入只有地产、商业、物业三块，新业务在为商业增加客户黏度的同时，也有机会成为新的利润增长点。
吴亚军一直称龙湖是一家“胆小”的企业，诚然，龙湖的每一步都较为谨慎，龙湖天街在重庆运营7年后才首次出渝。
度过了转型的阵痛，龙湖进入了吴亚军定义的“舒服”的状态。当然，这还是一段新的长征，龙湖商业将带着新子弹迎接下一个征程。