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2016年美国最新楼房库存情况
混杂着房地产去库存的巨大压力，中国经 济持续软着陆，人民币不断打响汇率保卫战， 欲跌还涨;欧洲复杂的地缘政治形势让其经济 复苏的前景更加扑朔迷离;美元加息在多次 “狼要来了”之后，真的“来了”，为全球他 国经济继续释放迷雾弹。
2016年世界经济形势似乎更加复杂难 料，然而，美国住宅开发协会(the National Association of Home Builders -NAHB)于 2016年1月份公布的一系列数据却一致显示，
2016年美国住宅开发市场将继续走“牛”，美 国住宅行业似乎正在翘首期盼金融危机后，住 宅开发巅峰时刻的到来。
住宅从业人员信心饱满
美国住宅开发协会 (the National Association of Home Builders)简称 NAHB，成立于上世纪40年代，是一个拥有 800多个地方分会的联盟组织，共拥有约14万 会员，其中1/3是新建住宅开发商或原有住宅 翻修商，其他的会员也都服务于住宅开发相关 领域，如房屋销售和营销，住宅金融，建材生 产和供应等。每年，其成员建造的住宅占据美 国新建住宅80%的份额。
在其2016年1月份公布的数据中，第一组 重要数据为住宅市场指数(Housing Market Index)，该指数基于统计业内被调查者对近 期和未来6个月住宅市场看法而生成，可谓显 示美国住宅开发从业者对美住宅开发信心指数 的晴雨表。
通常情况下，该指标高于50分位就表示， 大部分房屋开发商对住宅开发持积极乐观态 度，而1月份，该指标继续稳定在60分位。回 顾历史，2005-2015年10年间，行业信心最高 涨的为2005年，该指标持续在70分位左右， 2009年行业信心跌到低谷，只有10分位!
NAHB首席经济学家David Crowe对媒体 表示，一月份的HMI指数说明，“我们对住宅市 场将保持稳定增长的预期是正确的”，他说， “过去两年，私人单位就业维持月均24万的 增长，2016年GDP也有望超越去年水平，消 费者购买信心已经几乎回到了经济危机前的峰值。”
坚实的经济基础、稳定的就业增长、以及 持续上升的消费者信心让来自全球各地的买家 持续进入美国房地产市场，这些因素都让美国 住宅从业人员对2016年充满期待，也导致该行业对相关劳动力的需求更加旺盛。 但是，另一方面，“土地成本、劳动力成本，联邦及各州政府环境管控条例都使得他们 的建造成本更高，房屋建造难度也更大，房屋 建材成本也不断增加。”一位住宅开发商说， “土地资源和劳动力短缺正成为影响其发展的 关键因素”。
住宅新开工量预计增13.4%
NAHB公布的第二组重要数据为美国新建 住宅开工量。
数据显示，2005-2015年10年间，其新建 住宅开工量于2005-2006年最高，年均逾200 万套，而在2009年陡降至仅约50万套/年，之 后，随着经济缓慢回升，2015年全年新开工量 增加了10.8%，达到逾111万套，其中，single- family(独立屋，房屋在外墙结构和基础设施 方面完全不依附于其它建筑物，屋主拥有整块 土地和房子。)开工量全年增加了10.4%，达 到71.5万套。此外，2015年，全国住宅建设许 可证发放量增加了12%，达到117.8万套。
NAHB主席，来自Blue Springs的一家住 宅开发商Tom Woods告诉媒体，上述数据显 示美国整体住宅市场继续向好，因为开发商 对未来消费预期乐观，所以倾向于继续增加库 存。“11月份，Single-family的开发量已达到 经济危机前的水平，表明住宅市场正在恢复正 常。”NAHB首席经济学家David Crowe也如 此表示。
NAHB同时预测，2016年新房开工量将达 到126万套，比2015年的111万套增加13.4%。其 中，Single-family的新开工量预计2016年将 达到84万套，比2015年71.1万套增加18%。同时，multifamily(拥有多户家庭的住宅)的新 开工量也将达到41.7万套，比去年的39.7万增 加5%。而在美国房地产市场发展比较健康、正 常的2000-2003年，single-family新开工量平 均每年为134万套。
全美大部分地区的住宅市场发展目前都非 常健康。在很多大城市，就业和收入的增加都 成为该地区住宅市场发展的有力支撑。不过， 从区域上看，各地开工量并不均衡。
2015年住宅新开工量在南部和西部增长率 分别为21.3 %和6.3% ，中西部地区没有明显变 化，东北部地区下降了8.5%。同时，中西部， 南部，西部新建住宅许可证分别获得了22%， 5.6%，21.7%的增长，而东北部将比较稳定。
加息影响有限
数据显示，银行贷款仍然是美国住宅购房 者选择的主要付款方式，贷款利率同样会成为 影响购买信心和房地产市场发展热度的一项指 标，并间接影响房地产走势。
2016年美国最新楼房价格情况
4%，甚至更低，这个利率在很多人看来实在太 “便宜”了。尽管美国加息周期已经开始，据 预测，2016年美国30年固定贷款利率可能会缓 慢上升至4.5%，同历史利率水平相比较，这依 然是一个很低的水平。所以，更多置业者似乎 对首次加息“视而不见”。
来自Howard Bank的一位住房贷款经纪 Sunny也透露，2015年底的首次调息对消费者 的购房意愿和其银行相关贷款业务并未带来 任何影响。当然，若到2017年，利率上升至 5-5.5%，届时，房地产市场是否会因而放缓， 尚且不知。所以，对于有真实购买需求的消费 者来说，2016年应该是置业的“黄金年”。
据CoreLogic首席经济学家Nothaft预测， 2016年，新建住宅销售将达到13%的增长率， 总体住宅销售额也将增加4-5%。其中，美国 南部和西部将成为住宅销售量增长最强劲的地 区，因为这些地区家庭、人口增长强劲，对新 建住宅需求量也将更大。而2016年，全国住宅 价格将在去年水平上增加4-5%，并将在2017 年中期时候达到2006年峰值水平。
受益于消费者对房价上升预期的影响， 房主也纷纷开始投资房屋翻新，因此住宅翻新 市场也将继续温和增长。NAHB预测，2016 年 single-family住宅翻新消费将比2015年增加 1.1%，而2017年将在此基础上增加1.9%。
2016年美国最新楼房价格情况
最近调查了美国27个主要城市的房价，以及需要赚多少钱才能在这些城市买房。根据全美房地产经纪商协会收集的数据，2015年美国平均房价是22.39万美元，和2014年(20.89万美元)及2013年(19.74万美元)比增长显著，和2013年比增长13%。
分区域看，2015年各区房价：东北部均价26.25万美元;中西部均价17.55万美元;南部均价19.64万美元;西部均价31.91万美元。
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