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解放军报6版12月4日报道了第54集团军某旅依法停止空余房地产租赁的探索实践，为一些单位解决类似问题提供了有益借鉴，引起官兵强烈反响，希望对相关政策法规作进一步解读。今天（11日）出版的解放军报，刊发了特邀法学专家就相关问题进行的深入探讨。
中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，果断停止有偿服务，是深化国防和军队改革的重要举措。这项工作正式启动以来，有关部门积极统筹、科学规划、精准摸底、强化管控，依靠集体智慧和力量探索破解矛盾问题的思路和方法，总结出大量成功经验。
（资料图片，来源网络）
然而，由于全面停止有偿服务活动涉及军地多方利益，面临诸多新情况新问题。在空余房地产租赁项目中，矛盾集中体现为：军事单位需要单方解除与地方企业或个人签订的房地产租赁合同以收回军队房地产；而合同另一方当事人——地方企业或个人，因合同正在履行中尚未到期而拒绝退还房屋。那么，军事单位单方提前解除合同的行为是否有法可依？是否需要承担违约责任？
其实，军队贯彻中央军委指示精神，全面停止有偿服务有充分法律依据，军事单位单方解除租赁合同的行为不仅合法，而且不需要承担违约责任，完全可以底气十足地开展工作。在诚实信用原则的基础上发展和确立的情势变更原则，正是军事单位单方提前解除合同而不承担违约责任的法律依据。
情势变更原则是国际民商事活动中解决因客观情况异常变动而造成合同履行困难问题的一项重要法律制度。它是指合同有效成立以后，订立合同时的“情势”——客观情况发生变化，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力反而有悖于诚实信用原则，此时，允许当事人变更合同内容或者解除合同。其目的在于适用诚信及公平原则，消除情势发生变更所带来的利益失衡后果，实现损益平衡。
我国于2009年5月在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》中首次明确了情势变更原则，该解释第26条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
普遍意义上的情势变更原则有4个构成要件：第一，发生了情势变更的事实；第二，情势变更发生在合同成立以后，履行完毕之前；第三，情势变更是当事人无法预见的，而且当事人对这种变化主观上不存在过错；第四，情势变更使履行原合同显失公平，将对一方当事人没有意义或者造成重大损失。
结合情势变更原则的适用条件分析，首先，军队空余房地产租赁合同订立时的客观情况现在发生了重大变化，致使合同成立的基础丧失，履约的前提发生了动摇，符合情势变更原则的第一构成要件。其次，军事单位与地方企业或个人之间的合同期限一般较长，在今年《通知》发布时，许多合同都处于未到期状态，符合第二构成要件。再次，中央军委下发《通知》是军事单位订立合同时无法预见到的，现在军事单位按照中央军委指示全面停止有偿服务，其主观上不存在故意或重大过失违反合同的情形。最后，按照《通知》要求，出租方军事单位已经不能继续向地方当事人提供房屋，房屋租赁合同继续履行失去了意义。因此，军事单位单方解除合同而免于承担违约责任有充分法律依据，符合法治精神。（作者系西安政治学院军事法学系副教授、法学博士）
延伸阅读：
54集团军某旅试点暂停房屋租赁，一度遭遇“冰火两重天”
解放军报12月4日报道，军队全面停止有偿服务，是党中央、中央军委和习主席作出的一项重大决策。这项工作关系军地多方利益，政策性强，需要依法制定出切实可行的措施，坚决稳妥地落实好这一改革任务。
在军队涉及有偿服务的行业中，空余房地产租赁项目数量多、清理难度大。2016年5月，第54集团军某旅被列为全军停止空余房地产租赁试点单位。该旅按照“坚决全面、积极稳妥”的总原则，力求“停止”的每步行动都有法律依据，最终与承租方于10月31日签订法院调解协议。希望这个旅的经历，能对全军部队开展这项工作有所启示。
困境
“停止”一度遭遇“冰火两重天”
经上级审批，这个旅曾在2007年与驻地一家公司签订“以租代建”合作经营协议，随后该公司在营区周边出资建门面房，分租给了79家商户。
今年3月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，这项工作正式启动。
听闻这个消息，军地双方都为党中央、中央军委和习主席作出的这项重大决策点赞。有官兵反映，营门口两侧的门面房经营活跃、道路不畅，影响了部队紧急出动速度；还有官兵说，营区周边商户环绕、人流量大，存在较大的失泄密隐患。营房科助理员鲁鹏告诉记者，碰到火灾隐患高发期自己就提心吊胆，怕门面房出情况。
地方政府有关部门也反映，一些商户违规占道经营，有的内部还存在重大火灾隐患。就连涉及到的商户们也认为，军队就应该一门心思谋打仗，全面停止有偿服务可以让部队更加纯洁、更加聚焦主业。
关于停止军队门面房租赁，大家认识到位，可是有的商户却行动迟缓。5月份，该旅成立专门的试点工作领导小组和办公室，通过设置宣传栏、分发通知、入户走访、开通咨询电话等方式，向商户逐个反复宣传政策、解疑释惑，取得了承租方和商户的理解。但是，主动搬离的商户却不多，而且每家商户都有自己的实际难处。
商户老李刚刚花了二十多万元接手店面，想要一定的经济补偿；一家餐饮公司由于门面较大，短时期内无法找到适合经营的新商铺；还有不少商户子女在商铺附近上学，转学事宜困难重重。承租方也存在很大忧虑，他们在营区周边尚为荒地时便投资了2600多万元建设商铺，租赁项目如果立即被“叫停”，将使其预期收益大大缩水……
一边是军委战略部署和官兵热切期盼，一边是承租方和分租商户因利益诉求迟迟不愿搬离，“冰火两重天”的状况一度让试点工作办公室人员倍感煎熬：不推进辜负各级信任，推进方法不当容易引发军民纠纷，试点工作似乎走进了“死胡同”。
探索
找到了“停止”的法律依据
在多次协商中，承租方和商户们都表示：我们手里有白纸黑字的合同，部队也要依法行事。
一个“法”字，为该旅试点工作指明了方向。试点工作办公室工作人员认识到，在巨大的利益诉求面前，单纯依靠政策宣讲难以取得实质性效果，只有拿起法律这把“金钥匙”，才能有效推动试点工作。
军队空余房地产租赁具有特殊性，试点工作办公室先后考察多家律师事务所，最终选定一家信誉好、业务能力强、具有处理部队相关案件经验的律师事务所，为试点工作全程提供法律咨询，确保每步措施、每次协商都于法有据。
该旅和责任律师共同研究了类似案件，调阅了相关法律条文，最终从《合同法》《民法》中找到了相关法律条款：《民法》第107条规定“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”，第153条规定“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。
6月中旬，该旅根据相关法律规定和租赁合同第6条“协议的终止”第4款“因政策变化，双方或一方提供政策依据”，对承租方提起法律诉讼，请求驻地法院终止双方合作经营协议。
同时，他们根据河南省政府和河南省军区联合下发的《关于支持驻豫部队开展工程建设项目和房地产资源专项整治工作的通知》，通过驻地政府召集消防、工商、税务、公安等多个部门，结合营区周边市场整治进行综合执法，对问题隐患及经营乱象进行排查整治。
驻地法院根据《河南省高级人民法院关于充分发挥职能作用为国防和军队改革提供司法保障的通知》指示要求，利用涉军案件优先立案、优先审理、优先结案、优先执行的“绿色通道”，抽调优秀审判员等骨干力量，聚焦双方矛盾热点展开审理，于8月中旬使双方达成了“终止履行合同”初步共识。
该院审监庭庭长彭磊告诉记者，本次国家和军队重大政策调整符合“不可抗力”三大要素，不能预见、不能避免、不能克服，即属于不可抗力，即使双方协议中没有相关约定，也应当终止履行合同。
破局
依法达成稳妥的“停止”方案
诉讼双方同意“终止履行合同”，但怎样才能“停”得稳妥？在法院协调下，该旅和承租方围绕如何“停止”展开了多次协商。
该旅一方面坚持每周入户走访，详细了解分租商户租赁方式、经营状况、搬迁难处和利益诉求等，建立分租商户档案，并及时更新。另一方面，专门聘请一家具有一级资质的第三方评估公司，在实地查看、资料收集和市场调查的基础上，对项目的投资和收益进行全面评估测算，为谈判中“收回时间”的敲定提供科学依据。
法院民事调解书与判决书一样具有强制执行效力。在开庭调解过程中，该旅和承租方先后协商30余次，提出6份“停止方案”。每份方案在上谈判桌前，他们和律师都会逐条逐句甚至对每一个字进行仔细推敲；在法院的指导下，双方初步研究制定了调解方案，并经主审法官认真对其合法性进行审查，该旅又层层上报审批，积极稳妥走实每一个步骤。
为确保“收回时间”到期后，能够顺利收回房产，该旅在调解方案中加大了违约责任处罚力度，除逾期后承租方需每日支付违约金外，房屋内财产视为自愿放弃；要求承租方公司股东作为保证人，如承租方公司违约，则承担连带赔偿责任。
在军委指导组批复该旅调解方案的情况下，10月31日，该旅和承租方在法院签订了调解协议，既在军委规定时间内坚决全面停止有偿服务，同时也保证了承租方和分租商户的合法权益，维护了军民团结。相关调解方案确定后，该旅及时将方案内容告知地方政府及分租商户，并张贴公告，确保每名分租商户知情，避免了逾期转租或抵押等非法债权债务情况出现。
经过近半年的奔波努力，鲁鹏终于可以睡个安稳觉了。然而，试点工作办公室的工作还要继续，下一步将围绕“停止租赁收回的房地产怎么用”展开论证。
消息传来，不少官兵满怀期盼，希望房产依法收回后，能够改为官兵临时来队家属房，缓解住房紧张现状；部分机关业务科也提出，希望能扩充装备库室，为近几年列装的装备“找个家”……
